[데스크칼럼] 26년 규제의 역설에 갇힌 광명시 집값, 시장 순리대로 풀어야 한다
- 광명시 집값 상승률 경기 최고 수준 기록.
- 투기과열지구 등 규제 부작용으로 전세가 폭등.
- 주택 시장 안정 위한 공급 확대 시급.
광명시 집값 흐름이 심상치 않은 국면으로 접어들며 주민들의 시름이 깊어지고 있다. 정부의 촘촘한 투기과열지구 지정과 대출 규제 압박 속에서도 매매가와 전세가가 동반 폭등하는 기이한 현상이 지속되는 중이다. 현장에서는 과도한 규제가 오히려 공급을 위축시키고 매물을 잠그는 부작용을 낳았다는 비판이 쏟아지고 있다. 본지는 최근 발표된 국가승인통계를 바탕으로 지역 부동산 시장의 왜곡 현상을 정밀 진단해 보고자 한다.
한국부동산원이 발표한 “2026.5월 전국주택가격동향조사 보고서”를 살펴보면 수도권 전반의 관망세 속에서도 광명시의 상승세는 단연 독보적인 수치를 나타내고 있다. 이 기간 경기 지역의 평균 매매가격지수 변동률은 0.31% 상승에 그쳤으나 광명시는 무려 2.01%라는 압도적인 폭등세를 기록하며 도내 최고 수준의 상승률을 보였다. 주로 하안동과 철산동 일대의 대단지 아파트를 중심으로 매수세가 강하게 유입된 결과로 풀이된다. 이러한 통계 결과는 정부가 고집해 온 서슬 퍼런 규제망이 실제 현장에서는 전혀 작동하지 않고 있음을 증명하는 방증이다.
이처럼 매매 시장이 비이성적으로 과열된 배경에는 정주 여건이 양호한 주요 단지로의 진입 장벽을 높여버린 투기과열지구 등 고강도 규제 정책이 자리 잡고 있다. 정부는 투기 수요를 차단하겠다는 명분을 내세웠으나 대출 통제와 거래 제한은 도리어 실수요자의 정상적인 주거 이동까지 가로막는 족쇄가 되었다. 행정 편의주의적인 규제가 강해질수록 시장에서는 이른바 똘똘한 한 채에 대한 집착이 강해져 중심지 집중 현상만 가속화되는 악순환이 반복된다. 결국 인위적인 시장 억제책이 매물 잠김 효과를 유발하여 가격을 억누르기는커녕 도리어 가파르게 끌어올리는 부작용을 낸 셈이다.
당국은 단기적인 통제 조치로 시장을 통제할 수 있다는 오만을 버리고 지금이라도 정책 실패를 겸허히 인정해야 마땅하다. 과거 수많은 부동산 대책이 보여주었듯 시장의 수요를 무시한 억압책은 언제나 더 큰 풍선효과와 가격 왜곡을 수반했을 뿐이다. 지금 광명 시민들이 겪고 있는 주거 불안정은 단순히 국지적인 투기 세력의 발호 때문이 아니라 잘못된 정책이 낳은 인재이다. 행정 규제로 시장을 이길 수 있다는 착각에서 벗어나지 않는 한 서민들의 내 집 마련 꿈은 더욱 멀어질 수밖에 없다.
광명시 집값 안정을 위한 유일한 해법은 과감한 공급 확대
부동산 전문가들은 광명시 집값으로 대표되는 지역 주택 시장을 안정시키기 위한 유일한 해법은 규제 일변도의 정책에서 벗어나 실제 입주 가능한 공급을 늘리는 것이라고 입을 모은다. 그동안 정부와 지자체는 정비사업의 속도를 늦추고 재건축·재개발 심사 기준을 까다롭게 규제하는 방식으로 공급을 사실상 통제해 왔다. 그러나 이러한 공급 억제 기조는 늘어나는 가구 분화와 신축 선호 대기 수요를 전혀 감당할 수 없다는 정형화된 사실을 간과한 처사다. 신규 택지 개발과 과감한 용적률 인센티브 제공을 통해 민간 정비사업의 물꼬를 터주어야만 비이성적인 과열을 가라앉힐 수 있다.
정부는 수요가 있는 곳에 충분한 주택이 지속적으로 공급된다는 확실한 신호를 시장에 주어야만 현 상황을 진정시킬 수 있다. 임대차 시장의 왜곡 역시 심각한 수준인데 현장에서는 다주택자 중과세 같은 규제 때문에 전세가가 올라간다라는 불만이 터져 나오고 있다. 다주택자에 대한 징벌적 세제 압박은 임대인들이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 월세나 전세 형태로 고스란히 전가하는 부작용을 부르고 말았다. 실제로 시장에서 유통되는 전세 매물이 급감하면서 임차인들의 주거 비용 부담은 고스란히 한계치에 다다르고 있는 실정이다.
통계에 따르면 5월 광명시 주택 전세가격지수는 1.88% 급등하며 매매가 못지않은 가파른 상승 곡선을 그리며 서민 경제를 압박하고 있다. 이러한 임대차 시장의 왜곡 현상은 집값의 하방 지지선을 높이며 매매가를 다시 밀어 올리는 부메랑이 되어 돌아오는 구조다. 다주택자를 시장의 교란자가 아닌 민간 임대주택의 주요 공급 주체로 인정하는 패러다임의 전환이 시급한 시점이다. 취득세와 보유세 그리고 양도세로 이어지는 다중 규제 사슬을 과감히 끊어내지 않는 한 서민들이 원하는 전세 시장의 안정은 결코 오지 않는다.
규제의 역설이 불러온 서민 경제의 붕괴 위험
현장의 목소리를 외면한 부동산 규제 폭탄은 서민 경제의 근간을 흔들며 심각한 도심 동맥경화 부작용을 양산하고 있다. 주거비 부담 증가로 여유 자금이 고갈된 주민들은 소비를 극도로 줄일 수밖에 없고 이는 곧 지역 소상공인들의 매출 타격으로 이어진다. 부동산 자산 가치의 착시적인 상승 이면에는 지역 경제의 활력이 급격히 저하되는 그늘이 짙게 드리워져 있는 것이다. 주거 불안정이 심화되면서 도시 전체의 인구 유출과 지속 가능한 성장 잠재력마저 위협받는 실정이다.
향후 광명시 주택 시장은 정비사업 이주 수요와 맞물려 공급 부족에 따른 추가적인 혼란이 불가피할 것으로 예상된다. 하반기 예정된 대단지 입주 물량이 제한적인 상황에서 공급 확대를 위한 특단의 대책이 없다면 주거비 리스크는 더욱 커질 전망이다. 정부와 지자체는 이제라도 규제의 실패를 전면 인정하고 민간 공급 활성화를 위한 제도적 정비에 즉각 나서야 한다. 시장의 순리를 거스르는 규제 강화를 멈추지 않는다면 서민들의 주거 고통과 자산 양극화는 멈추지 않을 것이다.
이제는 규제가 아닌 시장의 자율 기능을 믿고 정책의 대전환을 이뤄내야 할 역사적 변곡점이다. 징벌적 과세와 획일적인 투기과열지구 묶기는 시장을 안정시키기는커녕 공급을 위축시켜 서민의 주거 사다리만 끊어놓았다. 공급 확대를 최우선 과제로 삼고 규제를 과감히 완화하는 것만이 엉킨 실타래를 푸는 첫걸음이다. 광명시의 미래와 시민들의 안정적인 삶을 위해 당국의 전향적이고 결단력 있는 정책 선회를 강력히 촉구한다.
광명경제신문 최연철기자
[함께 보면 좋은 글]