하안주공5단지 재건축, 유찰 충격 딛고 조건 변경 승부수로 시공사 재공고 돌입
- 하안주공5단지 재건축 시공사 선정을 위한 재공고 전격 단행.
- 1차 입찰 무응찰 충격 이후 건설사 진입 장벽 낮추는 조건 수정 완료.
- 신천신림선 및 도덕산터널 등 대형 교통 호재 기반 랜드마크 도약 기대.
경기 광명시의 대표적인 정비사업 대어로 꼽히는 하안주공5단지 재건축 사업이 지난 1차 입찰에서의 무응찰 유찰이라는 아픔을 딛고 시공자 선정을 위한 재공고를 단행하며 새로운 국면을 맞이하고 있다. 사업시행자인 한국자산신탁은 건설사들의 참여를 적극적으로 유도하기 위해 기존의 입찰 지침과 정비사업 계획을 면밀히 검토한 후 신속하게 다시 입찰 절차에 돌입했다. 이번 재공고는 최근 급격하게 위축된 수도권 정비사업 시장에서 대단지 아파트의 상징성을 지닌 하안동 일대 재건축의 향방을 가르는 중대한 분수령이 될 것으로 정비업계의 이목을 집중시킨다. 정비업계와 주민들에 따르면 광명 하안주공5단지 재건축 사업은 하안동 일대에 밀집한 주공아파트 단지 중에서도 매우 높은 관심을 받는 핵심 사업지다.
지난 5월 21일 오후 2시 한국자산신탁의 사업시행자 접견실에서 마감된 시공자 선정을 위한 1차 입찰은 정비업계에 적지 않은 충격을 안겼다. 입찰 마감 결과 단 한 곳의 건설사도 입찰 제안서를 제출하지 않으며 최종 무응찰로 유찰되었기 때문이다. 앞서 진행된 현장설명회에 국내 유수의 대형 건설사인 SK에코플랜트, 한화 건설부문, 대방건설 등이 참석해 치열한 수주 경쟁을 예고했던 것과는 완전히 상반된 허무한 결과였다. 이처럼 대형 건설사들이 현장설명회 참석 이후 본입찰에서 전원 발길을 돌린 원인으로는 무엇보다도 엄격했던 기존의 입찰 지침과 리스크 분담 조건이 꼽힌다.
당시 한국자산신탁이 책정한 공사비 예정가격은 3.3㎡당 800만 원 수준으로 결코 낮지 않은 금액이었다. 한 대형 건설사 관계자는 인터뷰를 통해 기존 입찰 지침서상에 명시되어 있던 소유주에게 매우 유리했던 조항이 너무 턱이 높아 건설사 입장에서는 사업 참여가 어려웠던 것으로 보인다고 설명했다. 아쉬운 입찰 결과를 받아든 한국자산신탁과 정비사업위원회 관계자들은 유찰 직후 긴급 내부 회의를 소집하고 대책 마련에 고심했다. 정비사업위원회 관계자는 시장 환경을 무시하고 기존 조건을 고수할 수는 없기에 내부 회의와 신탁사 협의를 거쳐 입찰 조건을 수정하고 완화하는 방향으로 재공고를 준비하겠다고 밝혔다.
이러한 신속한 피드백을 바탕으로 하안주공5단지 재건축 사업은 장기 표류의 늪에 빠지지 않고 곧바로 재도전의 발판을 마련하게 되었다. 정비사업 전문가들은 이번 재공고를 통해 하안주공5단지 재건축 단지가 얼어붙은 수주 시장에서 극적인 반전을 이뤄낼 수 있을지 주목하고 있다. 이번 정비사업은 경기도 광명시 가림로 38 일원을 대상으로 진행되는 초대형 개발 프로젝트다. 구역면적은 10만1,081.5㎡에 달하며 대지면적은 7만6,087.9㎡ 규모로 조사되었다.
이번 사업을 통해 기존의 노후화된 단지를 허물고 지하 5층에서 지상 최고 45층에 이르는 압도적인 규모의 공동주택 2,886세대 및 부대복리시설 등을 새로 건립할 계획이다. 연면적은 약 454,003.08㎡에 이르는 만큼 광명시를 대표하는 새로운 랜드마크 단지로 거듭날 요건을 충분히 갖추고 있다. 이 단지는 단순한 대단지를 넘어 교통과 자연환경이 완벽하게 어우러진 우수한 입지 조건을 자랑한다. 지하철 7호선 철산역과 광명사거리역을 교통권에 두고 있어 서울 강남권 및 주요 도심으로의 접근성이 매우 뛰어나다.
교통망이 우수해 직주근접을 원하는 직장인들의 수요가 꾸준히 유입되는 지역으로 꼽힌다. 또한 단지 주변으로 안양천과 도덕산이 인접해 있어 도심 속에서도 풍부한 녹지 환경과 쾌적한 주거 라이프를 동시에 누릴 수 있다는 장점이 있다. 특히 교육 환경은 하안주공5단지 재건축 사업의 가장 커다란 경쟁력 중 하나로 분류된다. 단지 바로 옆에는 하안북초등학교와 하안북중학교가 나란히 위치하고 있어 자녀들이 큰 도로를 건너지 않고 안전하게 통학할 수 있는 이른바 초품아 및 중품아 단지의 위상을 갖추고 있다.
하안주공5단지 재건축 유찰 충격 딛고 완화된 입찰 조건 제시
이로 인해 어린 자녀를 둔 학부모들의 선호도가 매우 높은 지역으로 분류되며 향후 브랜드 가치 상승 잠재력이 높다. 하안주공5단지 재건축 추진 과정에서 미래 가치를 더욱 돋보이게 만드는 구체적인 교통 호재들도 속속 가시화되고 있다. 대표적으로 제5차 국가철도망 구축계획에 포함될 것으로 유력하게 예상되는 신천신림선 사업이 추진 중이다. 신천신림선이 성공적으로 확정되어 구축되면 향후 단지 인근의 지하철 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다.
이는 현재 구축된 교통망에 서울 핵심부를 정조준하여 관통하는 새로운 철도축을 더함으로써 단지의 미래 자산 가치를 한 단계 더 격상시키는 결정적 촉매제가 될 것으로 기대된다. 교통 호재는 이뿐만이 아니며 광명시흥 3기 신도시 광역교통 대책의 일환으로 검토되고 있는 도덕산터널 조성 사업 역시 추진력을 얻고 있다. 해당 터널이 최종 개통되면 단지 바로 앞을 지나는 오리로와 직접 연결되어 3기 신도시로의 접근성이 대폭 향상되는 효과를 낳는다. 신도시 접근성이 좋아지면 정비사업의 사업성 역시 간접적인 수혜를 보게 되므로 시공사 선정 과정에서도 긍정적인 가점 요인으로 작용할 공산이 크다.
특히 터널을 통해 신도시를 종단으로 관통하는 광명시흥선에 대한 접근이 매우 수월해질 예정이어서 하안주공5단지 재건축 구역은 신도시급 인프라와 기존 구도심의 편리함을 동시에 향유하는 명실상부한 지역 내 핵심 거점으로 부상할 전망이다. 인프라의 확장은 정비사업에 참여하는 건설사들 입장에서도 분양 리스크를 대폭 낮추는 매력적인 요소다. 이러한 입지적 강점 덕분에 이번 재공고에서는 건설사들이 전향적인 검토를 진행할 것으로 정비업계는 내다보고 있다. 한국자산신탁은 1차 입찰의 실패 요인을 정밀하게 분석한 후 5월 29일 시공자 선정 입찰공고를 전격적으로 발표했다.
이번 재공고의 핵심은 건설사들의 사업 참여 문턱을 낮추기 위한 입찰 조건의 합리적 조정이다. 발주자 측은 무작정 공사비를 대폭 올리기보다는 건설사들이 자금 조달과 시공 과정에서 느낄 수 있는 제도적 및 절차적 부담을 완화하는 데 초점을 맞추었다고 설명했다. 재공고에 따르면 입찰 방법은 기존과 동일하게 일반경쟁입찰 방식으로 진행된다. 가장 주목할 만한 부분은 입찰참가 자격 및 조건의 변화라고 볼 수 있다.
입찰에 참여하고자 하는 건설사는 입찰보증금으로 총 150억 원을 입찰마감 전까지 현금 또는 보증서로 납부해야 한다. 정비업계 일각에서는 보증서 납부 비율을 확대하거나 납부 기한의 유연성을 부여하는 등의 세부적인 완화 조치가 적용되어 건설사들의 초기 자금 유동성 부담을 크게 덜어준 것으로 분석하고 있다. 예정가격의 경우 3.3058㎡당 공사비 800만 원의 기존 가이드라인을 그대로 유지했다. 일각에서 제기된 공사비 증액 요구를 수용하지 않은 처사로 해석된다.
신탁사 및 정비사업위원회 관계자는 이번에 변경된 세부 조건은 대외비라 구체적인 공개가 어려우나 소유주 및 조합원들이 가장 민감하게 우려하는 평당 공사비는 변경 대상이 아니라고 선을 그었다. 이는 무리하게 공사비 총액을 흔들기보다는 건설사들이 문턱이 높다고 지적한 일부 조항을 조정하여 사업성을 보전해준 전략적 선택으로 풀이된다. 과거 수도권 정비사업 사례를 살펴보면 첫 번째 입찰이 유찰되는 것은 시장 냉각기에 흔히 볼 수 있는 자연스러운 과정 중 하나다. 중요한 것은 유찰 이후 얼마나 신속하고 정교하게 시장의 눈높이에 맞춰 조건을 수정하느냐에 정비사업의 성패가 갈린다.
새롭게 공고된 일정에 따르면 하안주공5단지 재건축 사업의 시공자 선정을 위한 두 번째 현장설명회는 오는 6월 5일 금요일 오후 2시에 개최된다. 장소는 서울특별시 강남구 테헤란로 306에 위치한 카이트타워 19층 한국자산신탁 접견실이다. 현장설명회에 참석하고자 하는 건설사는 당일 오후 1시부터 2시 사이의 짧은 접수 시간 내에 개별홍보 금지 서약서, 사업자등록증, 법인인감증명서, 위임장 등의 구비서류를 완벽히 갖추어 제출해야만 입찰 참가 자격을 획득할 수 있다. 현장설명회가 성공적으로 마무리되면 시공자 선정을 위한 최종 본입찰 마감은 오는 7월 10일 금요일 오후 2시에 마감될 예정이다.
입찰에 참여할 건설사는 마감 기한 전까지 국가종합전자조달시스템인 누리장터에 전자입찰서를 먼저 제출해야 한다. 이와 동시에 입찰서류 일체를 밀봉한 상태로 한국자산신탁 강남 접견실에 직접 방문하여 제출해야만 최종 유효한 입찰로 인정받게 된다. 우편이나 팩스를 통한 접수는 절대 불가능하며 개찰은 입찰 마감 당일인 7월 10일 오후 3시에 곧바로 진행될 예정이다. 한 달 남짓한 준비 기간 동안 건설사들은 수정된 입찰 지침서를 바탕으로 정밀한 내역 검토와 설계 제안서 작성에 돌입하게 된다.
한국자산신탁 측은 이번에는 건설사들의 목소리를 적극적으로 반영하여 공고를 낸 만큼 다수의 건실한 시공사가 참여해 공정한 경쟁을 펼치기를 기대한다고 전했다. 일정대로 순항할 경우 하안주공5단지 재건축 단지는 올해 하반기 시공사 선정 및 사업시행인가를 향한 가속도를 낼 수 있을 것으로 보인다. 이번 사업의 행보는 단지 하나의 문제를 넘어 광명시 하안동 일대 전체 부동산 시장의 판도를 바꿀 흥미로운 변수다. 현재 하안동 일대에는 1단지부터 12단지까지 총 12개에 달하는 주공아파트 단지들이 일제히 재건축 정비사업을 추진하고 있다.
이들 전체 단지가 재건축을 완료할 경우 예상되는 총 공사비 규모만 해도 막대한 수준으로 추산된다. 그야말로 미니 신도시급 정비사업이 한 지역에서 동시에 일어나는 셈이다. 이 중에서도 5단지는 사업 진행 과정에서 선도적인 역할을 수행하며 정비업계의 꾸준한 주목을 받아왔다. 정비사업에서는 대개 초기 시공사를 선정하는 단지의 계약 조건과 유연한 지침 조율 사례가 후속 단지들의 유용한 참고 지표로 작용하게 된다.
만약 하안주공5단지 재건축 정비사업회가 이번 재공고를 통해 대형 건설사를 성공적으로 유치하고 합리적인 조건으로 계약을 체결한다면 뒤이어 사업을 추진 중인 다른 하안주공 단지들 역시 시공사 선정 과정에서 더 넓은 선택지와 상생 힌트를 얻을 수 있다. 이번 재공고를 대하는 주변 단지 주민들과 소유주들의 시선 역시 매우 긍정적이다. 한 정비업계 전문가는 첫 번째 입찰이 유찰되는 것은 최근 수도권 정비사업 시장에서 매우 흔히 볼 수 있는 자연스러운 징검다리 과정이라고 평가했다. 오히려 이번 기회를 통해 정비사업위원회와 건설사 간의 눈높이가 한층 더 정교하게 맞춰지는 계기가 될 것이라며 하안동 주공아파트 이해관계자들은 높은 기대감을 나타내고 있다.
광명경제신문 최연철기자
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