[데스크 칼럼] 거주 기반 부동산세제 개편, 지역 경제 흔드는 ‘실거주 도그마’의 덫
- 거주 중심 부동산세제 개편 강행 추진
- 장기보유공제 축소 및 실거주 요건 강화
- 광명시 주택 시장 거래 절벽 및 혼란 우려
정부가 발표한 부동산세제 개편 정책은 거주 중심의 과세 체계 전환을 표방하고 있으나 실제로는 실수요자의 세 부담을 늘리고 부동산 시장의 거래 절벽을 심화시킬 우려가 크다. 특히 종합부동산세 기본공제 조정과 장기보유특별공제의 거주공제 일원화는 광명시와 같이 재건축 및 재개발이 활발히 진행되는 지역에 막대한 타격을 줄 것으로 예상된다. 세제 합리화라는 명분 뒤에 숨은 실거주 규제 강화는 자산 가치를 훼손하고 지방과 수도권 간의 양극화를 오히려 왜곡시킬 가능성이 높다. 광명 지역 경제와 주택 시장의 안정적인 발전을 위해서는 이번 세제 개편의 무리한 실거주 적용 조항에 대한 근본적인 재검토가 시급하다.
부동산세제 개편 사안은 정부가 세제발전심의위원회를 거쳐 확정 발표한 2026년 세제개편안의 가장 핵심적이고 민감한 축을 이루고 있다. 기획재정부는 비거주 주택 및 일정 가액 이상의 주택에 대한 양도소득세와 종합부동산세를 정상화한다는 명목하에 거주용 1주택만을 보호하는 이원화 정책을 공식화했다. 이에 따라 보유 기간에 따라 부여되던 세제 혜택이 대폭 축소되고 오직 거주 기간만을 기준으로 세금을 감면하는 방식으로 체계가 전면 개편된다. 광명시를 비롯한 수도권 주요 신도시 및 정비사업 지구 주민들은 직장이나 학업 등 부득이한 사유로 실거주를 못 하는 상황에서 무거운 세금 폭탄을 맞게 되었다며 강하게 반발하고 있다.
이와 같은 부동산세제 개편 파장은 주택 소유자들 사이에서 거센 불만을 일으키며 지역 부동산 시장 전체를 얼어붙게 만들고 있다. 주택 보유자들은 오랜 기간 자산을 유지해 온 노력이 부정당하고 실거주 요건이라는 가혹한 잣대만으로 징벌적 과세가 이뤄진다고 분통을 터뜨리고 있다. 광명시 내 다수의 부동산 중개업소와 전문가들은 매물 동결 현상이 더욱 극심해지고 거래 자체가 끊겨 지역 경제의 혈맥이 막힐 것이라고 한목소리로 경고한다. 정부의 보도자료 배포와 입법예고 절차가 시작되면서 시장의 불안감은 확산하고 있으며 정책 시행 이전에 대책을 마련해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
부동산세제 개편 도그마, 광명 정비사업과 실거주 잔혹사
과거 부동산 세제는 장기 보유자에 대한 세액 공제를 통해 자산의 장기 투자를 유도하고 주택 시장의 안정성을 도모하는 방향으로 유지되어 왔다. 그러나 이번 개편은 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 완전히 분리하고 주택에 대해서는 장기거주 소득공제라는 명칭으로 변경하며 오직 거주 기간에만 공제율을 할당했다. 보유 기간 연 4%와 거주 기간 연 4%를 더해 최대 80%를 공제해주던 기존 방식에서 보유 공제를 폐지하고 거주 연 8%로 전환한 것은 실거주하지 못하는 보유자에게 과도한 불이익을 주는 처사다. 게다가 인별 및 물건별 공제 한도를 10억 원으로 제한함으로써 오랫동안 집을 소유해 온 중산층의 정상적인 자산 형성을 가로막고 있다.
종합부동산세 역시 1세대 1주택자의 기본공제금액을 거주 여부에 따라 14억 원과 9억 원으로 차등 적용하며 공정시장가액비율을 단계적으로 인상하는 조치를 담았다. 세율 체계를 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화하면서 과세표준 6억 원에서 12억 원 구간의 세율을 1.0%에서 1.3%로 인상한 것은 중간 계층의 세 부담을 크게 늘리는 결과를 초래한다. 광명시의 경우 광명뉴타운과 철산주공 재건축 등 대규모 정비사업이 진행 중이어서 공사 기간 중 이주로 인해 비거주 상태가 되는 조합원들이 대거 발생한다. 부득이한 사유를 일부 인정한다고는 하나 정비사업의 복잡한 절차와 지연 가능성을 고려할 때 조합원들이 불필요한 과세 위험에 노출되는 것을 막기 어렵다.
또한 다주택자에 대한 조정대상지역 양도세 중과를 한시적으로 완화한다고 하지만 매입임대 아파트에 대한 중과배제 폐지와 상생임대주택 거주요건 면제 혜택 축소가 동시에 추진된다. 이는 시장에 매물을 유도하기보다는 전월세 공급을 위축시켜 임대차 시장의 불안을 가중하는 부작용을 낳을 수밖에 없다. 비사업용 토지에 대한 양도세 장기보유특별공제 적용 배제와 중과세율 10%p 인상 역시 토지 거래를 완전 경색시킬 위험을 내포한다. 결국 세제 합리화라는 미명 아래 단행된 조치들이 광명시의 도시 재개발 및 원활한 주택 공급 흐름에 심각한 걸림돌로 작용하게 된 셈이다.
투기과열지구 지정에 세금 폭탄까지, 광명 주민 이중고의 늪
광명시는 이미 대출 규제와 청약 자격 제한, 전매제한 등 강력한 제약을 받는 투기과열지구 규제를 받고 있는 대표적 수도권 지역이다. 이미 부동산 규제지역 지정으로 금융 및 입주 요건 전반에서 중첩적인 규제를 부담하고 있던 광명 주민들에게 이번 세제 개편은 사실상 가혹한 징벌적 과세로 다가온다. 규제지역 유지로 자금 조달과 거래가 가로막힌 상황에서 장기보유특별공제 축소와 종부세 세 부담 증가는 실수요자의 주거 이동 사다리를 완전히 차단하고 있다. 투기 억제라는 명목 아래 대출 규제와 세금 폭탄을 이중으로 가하는 조치는 지역 내 실거주 목적의 중산층 주민들에게 감당하기 힘든 경제적 고통을 강요한다.
정부의 강경한 거주 중심 과세 기준은 광명시민들의 일상적인 주거 이동과 자산 운용에 극심한 제약을 가하며 지역 경제 전반에 악영향을 미칠 전망이다. 10년 이상 보유했으나 거주 기간이 짧아 세액공제를 받지 못하는 주민들은 집을 팔지도 못하고 보유하지도 못하는 샌드위치 신세로 전락하게 된다. 이는 소비 심리 위축으로 이어져 광명 전통시장과 골목상권 등 지역 자영업자들의 매출 감소로 파급될 가능성이 매우 높다. 주택 거래 절벽으로 인한 취득세 수입 감소는 광명시 지방재정의 건전성을 악화시키고 지역 개발 사업의 추진력을 약화시키는 악순환을 부를 것이다.
향후 2026년 세제개편안이 정기국회를 통과하고 시행령 개정 절차가 진행되면 시장의 혼란은 한층 더 격화될 것으로 예상된다. 2027년부터 단계적으로 상향되는 종부세 공정시장가액비율과 2028년부터 적용되는 장기거주 소득공제 한도 신설은 부동산 시장에 지속적인 불확실성을 제공할 것이다. 광명시와 지역 정치권은 무리한 실거주 적용으로 인한 주민 피해를 막기 위해 정부와 국회에 특단적인 보완책 마련을 강력히 촉구해야 한다. 자산 과세의 본질을 외면한 채 거주 도그마에 갇힌 조세 정책은 조속히 수정되어야 하며 시장의 자율성과 지역 경제의 활력을 존중하는 세제 정상화가 이루어져야 한다.
광명경제신문 최연철기자
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