하안주공5단지 재건축 2차 입찰 한화 단독 응찰… 수의계약 우선협상자 지정 착수
- 하안주공5단지 재건축 2차 입찰 한화 건설부문 단독 응찰로 최종 유찰
- 정비사업위원회 법적 요건 충족 따른 수의계약 착수
- 재건축 사업성 수호 및 광명시 공공임대 요구 결사 저지
광명시 원도심 정비사업 시장의 최대 관심지로 꼽히는 하안주공5단지 재건축 시공사 선정을 위한 2차 본입찰에 한화 건설부문이 단독으로 입찰 제안서를 제출하여 최종 유찰되었다. 사업시행자인 한국자산신탁과 단지 소유주들로 구성된 정비사업위원회는 도시 및 주거환경정비법과 정비사업 계약업무 처리기준에 의거하여 즉각적인 수의계약 전환 절차를 밟을 방침이다. 지난 1차 무응찰 유찰에 이어 이번 2차 입찰에서도 단독 응찰로 유효 경쟁이 성립하지 못했으나 대형 건설사인 한화 건설부문이 확고한 사업 참여 의지를 공식 표명했다. 이에 따라 시장의 불확실성이 상당 부분 해소되었으며 사업단은 신속한 우선협상대상자 지정 절차를 밟아 사업 속도를 끌어올릴 계획이다.
한국자산신탁이 8월 26일 오후 2시 마감한 시공사 2차 본입찰 결과 한화 건설부문만이 마감 시한 내에 입찰보증금 200억 원 완납과 함께 최종 입찰 제안서를 공식 접수했다. 지난 7월 열린 현장설명회에는 DL건설, SK에코플랜트, 한화 건설부문 등 대형 건설사 3개사가 참석하여 치열한 경쟁 구도가 형성될 것으로 기대를 모았다. 그러나 최종 서류 제출 단계에서는 한화 건설부문을 제외한 타 건설사들이 모두 불참을 확정했다. 이에 따라 복수 입찰 요건을 충족하지 못해 2차 입찰 역시 유찰로 공식 처리되었다.
업계 취재 결과 DL건설은 현장설명회 참석 직후부터 내부 사업성 검토를 거치며 실질적인 입찰 참여 의지가 없었던 것으로 파악되었다. 수도권 정비사업 전반의 선별 수주 기조가 강화된 가운데 DL건설은 포트폴리오 다변화 차원에서 현장만 탐색했을 뿐 본입찰을 위한 실무 준비에는 착수하지 않았다. 이러한 소극적 기조는 현장설명회 이후 타 건설사들과의 정보 교환 및 수주 동향 파악 과정에서도 지속적으로 감지되었다. 결국 본입찰 서류를 제출하지 않는 결론으로 이어지며 최종 수주전에서 이탈했다.
반면 1차 현장설명회부터 지속적으로 관심을 보여왔던 SK에코플랜트는 8월 중순 사업시행자 측에 공식적인 입찰 포기 공문을 발송하며 수주전에서 공식 철수했다. SK에코플랜트는 내부 수주 심의위원회의 보수적인 리스크 판단과 원자재 가격 변동성에 따른 원가 부담을 이유로 최종 불참을 결정한 것으로 확인되었다. 이에 따라 3파전 구도로 기대를 모았던 경쟁 구도는 급격히 재편되었으며 하안주공5단지 사업지 확보에 집중한 한화 건설부문만이 단독으로 본입찰 서류를 완비해 투입했다. 법적 요건 미충족으로 유찰 처리되었으나 우량 시공사의 진정성 있는 참여에 소유주들은 안도하며 신속한 후속 절차 진행을 기대하고 있다.
도시 및 주거환경정비법과 관련 규정에 따르면 시공사 선정을 위한 일반경쟁입찰이 2회 이상 연속으로 유찰될 경우 사업시행자는 소유자 전체회의 의결을 거쳐 수의계약 방식으로 시공자를 선정할 수 있다. 하안주공5단지는 지난 1차 입찰 무응찰에 이어 이번 2차 입찰에서도 단독 응찰로 유찰됨에 따라 수의계약 전환을 위한 법률적 요건을 완벽하게 충족하게 되었다. 이에 따라 한국자산신탁과 정비사업위원회는 추가적인 재입찰 공고에 따른 시간 소모를 배제하고 곧바로 수의계약 체제로 전환해 사업 속도를 극대화할 계획이다. 지루한 유찰 국면을 매듭짓고 사업 본궤도에 신속히 진입할 수 있는 확고한 법적 발판이 마련된 셈이다.
하안주공5단지 재건축 수의계약 전환과 사업 안정성 분석
핵심 의사결정 기구인 정비사업위원회는 조만간 공식 회의를 소집하여 한화 건설부문이 제출한 입찰 제안서와 대안설계, 공사비 산출 내역을 정밀 검토할 방침이다. 위원회는 공사비, 마감재 수준, 책임준공 확약, 조합원 이주 및 금융 지원 조건 등을 세부적으로 조율하는 실무 협상단을 즉시 가동할 예정이다. 정비사업위원회의 우선협상대상자 지정 결정은 사업의 표류를 방지하고 연내 시공사 선정 전체회의를 성사시키는 결정적 단초가 된다. 신속한 협상 테이블 구축을 통해 토지등소유자들의 이익을 극대화하는 맞춤형 계약 조건을 도출한다는 전략이다.
신탁 방식 정비사업의 특성상 의사결정의 투명성과 전문성이 보장되어 있어 수의계약 협상 과정도 비교적 매끄럽게 전개될 전망이다. 일반 조합 방식의 경우 수의계약 전환 시 집행부와 비상대책위원회 간의 갈등으로 사업이 장기간 지연되는 사례가 많으나 이번 사업은 명확한 규정에 근거해 공정하게 추진된다. 한국자산신탁이 전문 인력을 바탕으로 인허가 및 공사비 관리를 체계적으로 수행함에 따라 일반 조합 방식에서 빈번한 금융 리스크가 원천 차단된다. 협상이 성공적으로 마무리되면 소유자 전체회의를 개최하여 최종 시공사 선정 및 계약 체결 안건에 대한 찬반 투표를 진행하게 된다.
하안주공5단지가 유찰 국면에서도 우량 시공사의 단독 입찰을 이끌어낼 수 있었던 핵심 요인은 3.3㎡당 800만 원이라는 현실적이고 합리적인 공사비 책정에 있다. 원자재 가격 급등과 인건비 인상으로 시공사와 조합 간 공사비 갈등이 빈번한 가운데 시장 눈높이를 충실히 반영한 가이드라인을 제시했다. 무리한 저가 공사비 제시로 인한 향후 증액 분쟁이나 지나친 고가 책정에 따른 주민 부담 증가를 모두 차단한 균형 잡힌 전략이었다. 시공사 입장에서도 투명한 공정 관리와 안정적인 공사대금 회수가 보장되는 신탁 방식을 높이 평가했다.
단지 자체가 지닌 압도적인 물리적 규모 역시 한화 건설부문의 수주 의지를 견인한 결정적 배경으로 꼽힌다. 경기도 광명시 가림로 38 일대에 위치한 단지는 대지면적 7만6,087.9㎡, 연면적 454,003.08㎡의 거대한 부지를 갖추고 있다. 이곳에 지하 5층~지상 최고 45층 규모의 공동주택 2,886가구와 대규모 부대복리시설이 들어설 예정이며 완공 목표 시점은 2033년 3월 31일이다. 광명 구도심 스카이라인을 새롭게 장식할 매머드급 랜드마크로서 시공사 입장에서도 브랜드 위상을 극대화할 최상의 전략적 요충지다.
하안주공5단지 재건축 프리미엄 가치와 입지 경쟁력 전망
현재 광명시 일대 정비사업 현장이 광명시청의 일방적인 공공임대주택 도입 요구로 극심한 진통을 겪고 있는 가운데 단지 역시 무리한 행정 요구를 결코 수용할 수 없다는 입장을 천명했다. 광명시는 2024년 3월 정비계획 고시 당시 친환경 인증 획득 시 공공임대 없이도 최대 330%의 중첩용적률을 부여하겠다고 약속했으나 최근 간담회 파행 사태를 겪으며 임대주택 배정을 종용하고 있다. 최연철 정비사업위원장은 광명시가 당초 고시된 원안을 뒤엎고 공공임대를 강요하는 것은 헌법과 행정절차법이 보장하는 신뢰보호의 원칙을 위반하는 처사라고 비판했다. 행정청이 스스로 보장한 기준을 일방적으로 번복하는 것은 주민들의 법적 안정성을 심각하게 훼손하는 행위라는 지적이다.
단지는 종상향에 따른 8%와 상한용적률 적용에 따른 6.8%를 합산해 구역 면적의 무려 14.8%를 도로, 공원, 공공청사 부지로 무상 제공하는 기부채납을 이미 확정했다. 토지의 15% 가까이를 공공 인프라로 내놓은 상태에서 추가로 임대주택까지 요구하는 것은 서민 원주민의 재산권을 침탈하는 가혹한 이중 징발이라는 입장이다. 정비업계 분석에 따르면 전용 25평형 공공임대 1채가 추가될 경우 일반분양 결손으로 단지당 약 1,000억 원의 손실이 발생해 세대당 최대 1억 원의 분담금이 가중된다. 최 위원장은 시공사 수의계약 협상을 추진하는 동시에 부당한 임대 강요에 대해서는 법적 소송과 주민소환 등 총력 투쟁으로 맞서겠다고 강조했다.
단지 부지는 지하철 7호선 철산역과 광명사거리역이 인접해 있어 서울 서남권 최대 업무지구인 가산디지털단지는 물론 여의도와 강남권까지 30~40분대 출퇴근이 가능하다. 뛰어난 직주근접성은 부동산 경기 변동성 속에서도 단지의 자산 가치를 굳건하게 지켜주는 든든한 방어막 역할을 한다. 일반분양 시 미분양 리스크가 극도로 낮은 안전 사업지로 평가받으며 시공사의 입찰 참여를 이끌어낸 핵심 요인이 되었다. 우수한 교통 접근성은 향후 단지의 매매가 형성과 주거 만족도를 결정짓는 결정적 프리미엄으로 작용할 전망이다.
학부모 실수요층의 선호도가 높은 교육 및 자연환경 역시 단지의 가치를 높이는 독보적인 강점이다. 단지와 맞닿아 있는 하안북초등학교와 하안북중학교를 큰 도로 횡단 없이 안전하게 통학할 수 있는 안심 학군을 형성하고 있다. 도보권에 위치한 안양천 수변공원 산책로와 배후를 감싸고 있는 도덕산 녹지 공간은 쾌적한 숲세권 라이프를 동시에 제공한다. 한화 건설부문 역시 이러한 입지적 강점을 극대화하기 위해 친환경 조경과 에듀 커뮤니티 특화 설계를 제안서에 적극 반영했다.
하안주공5단지 재건축에 있어 향후 미래 가치를 획기적으로 상승시킬 대형 광역 교통망 구축 사업들도 순조롭게 추진되고 있다. 제5차 국가철도망 구축계획 반영을 추진 중인 신천신림선 광역철도가 완공되면 서울 남부권 관악·신림으로의 접근성이 획기적으로 개선된다. 또한 광명시흥 3기 신도시 광역교통 대책인 도덕산터널이 개통되면 단지 앞 오리로와 직결되어 신도시의 확장된 상업 및 문화 인프라를 공유하게 된다. 이처럼 확고한 미래 발전 비전을 토대로 수의계약 협상이 본격화되면 지역을 대표하는 최고급 주거 단지로 확고히 자리매김할 전망이다.
최연철 정비사업위원장은 본지와의 인터뷰를 통해 토지등소유자의 이익을 최우선으로 지켜내겠다는 의지를 거듭 피력했다. 최 위원장은 어려운 경기 속에서도 참여 의지를 보여준 시공사의 제안을 면밀히 검토해 최상의 사업 조건을 이끌어내겠다고 약속했다. 아울러 불합리한 시의 공공임대 요구를 강력히 저지하여 주민들의 재산상 피해를 철저히 막아내겠다고 덧붙였다. 단독 응찰로 인한 수의계약 전환과 행정 갈등이라는 파고 속에서 단지가 보여줄 향후 행보에 지역 정비업계의 이목이 집중되고 있다.
광명경제신문 최연철기자
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